Mauro Bing – CEO da Cap Rate Crédito: Divulgação

O mercado imobiliário passará por grandes transformações nos próximos anos e novos modelos de negócio estão modificando as formas de financiar empreendimentos, construir, vender e comprar imóveis. Ao mesmo tempo, o mercado de investimentos coletivos também está crescendo e se transformando. A maior parte das inovações desses dois segmentos vem das startups, sejam as de compra e venda de imóveis ou de crowdfunding imobiliário, que faz a ponte entre investidores pessoa física e empreendedores imobiliários. ´

Num modelo ainda mais inovador a Cap Rate é primeira peer-to-peer (P2P) lending do segmento imobiliário autorizada e regulamentada pelo Banco Central a operar como SEP – Sociedade de Empréstimo entre Pessoas. A empresa busca aproximar duas pontas do mercado imobiliário: o investidor e o incorporador.

Em operação no mercado imobiliário desde 2018, a Cap Rate já arrecadou mais de R$13 milhões para 37 projetos imobiliários brasileiros. A empresa acaba de contratar Mauro Bing como novo CEO. Com mais de 20 anos de experiência no setor de imóveis, o executivo tem a meta de consolidar o trabalho da Cap Rate como referência em investimentos no mercado imobiliário.

“Os fundadores da empresa, Paulo Deitos e Guilherme Enck, evoluíram o modelo de crowdfunding, regulado pela Comissão de Valores Mobiliários, para o de SEP, regulado pelo Banco Central”, diz Bing.

Ele explica que o peer to peer landing faz a intermediação entre o investidor e o incorporador e precisa de um banco – no caso da Cap Rate, o Topázio fazia essa intermediação -, que tem a conta e custódia e faz os pagamentos para a incorporadora e futuramente as devoluções para os investidores.

“Com a certificação SEP não precisamos mais de um banco. A própria empresa emite as cédulas de crédito bancário, o que nos torna mais ágeis. Posso emitir uma cédula de crédito bancário para os investidores com pagamento mensal, bimensal, trimestral ou anual, ou seja, mais flexibilidade para criação de produtos”, esclarece o CEO.

Para o investidor, a empresa tem opções de investimentos com acesso a uma rentabilidade superior à encontrada em outros tipos de investimentos disponíveis no mercado financeiro. Para as incorporadoras, a startup consegue disponibilizar capital para que possam desenvolver seus projetos a um custo mais vantajoso que os encontrados nos bancos e financeiras.

“Estamos democratizando o investimento imobiliário, até pouco tempo restrito a grandes investidores. Antes, para investir no setor, a pessoa comprava um imóvel e vendia ou alugava. Quem tinha mais recursos investia na incorporadora. Hoje conseguimos entregar a mesma rentabilidade do grande investidor para pequenos poupadores a partir de R$ 1 mil”, diz Bing.

Ele informa que a Cap Rate já tem várias consultas de incorporadoras solicitado que a empresa faça a captação. A Cap Rate então analisa a incorporadora, o balanço, o produto, a localização como se fosse fazer um investimento no empreendimento. Assim, seleciona os que considera os mais rentáveis e faz o lançamento na plataforma.

A Cap Rate também prestigia o histórico da incorporadora, privilegiando as que já tiveram operações e não apresentaram inadimplência. A empresa também passou a trabalhar com garantias reais, atrelada ao fundo.

“O investidor está muito mais seguro. Ele tem acesso a uma taxa pré-fixada acima do que as instituições convencionais oferecem. Também lançamos o investimento atrelado ao CDI, com uma taxa de mais 7%. Assim o investidor fica protegido das oscilações da Selic. Com isso temos chamado a atenção não apenas de pequenos poupadores, mas também do investidor institucional”, destaca o CEO.

O prazo para recuperação do investimento é de 24 a 36 meses e não há vínculo com o prazo de conclusão da obra. Caso a obra não seja concluída, a empresa executa a garantia que varia entre 130 e 150% do valor da cédula. “Hoje não temos nenhuma inadimplência, mas, caso haja alguma eventualidade, nosso cotista está seguro”, garante Bing.